مراحل صدور پروانه و جواز ساختمان در تهران

پروانه  یا جواز ساختمان یک پرونده رسمی و سندی معتبر برای آغاز هرپروژه ساخت و ساز است، برای اخذ جواز ساخت، مالک یا نماینده حقوقی ساختمان درخواستی را به شهرداری برای دریافت و اخذ  پروانه ساختمان ارسال  می کند و بعد از طی مراحل اداری و گرفتن مجوز ساخت، تمام عملیات مربوط به ساختمان مثل ساخت و ساز، تخریب و گود برداری را دنبال می کند.
با دریافت جواز ساخت و اخذ پروانه ساختمان کلیه مراحل ساخت پروژه قانونی و با رعایت استانداردهای روز دنیا و مطابق با آیین‌ نامه ‌ها و ضوابط طرح جامع شهری پیش خواهد رفت. از جمله مزایا و اهداف دیگری که برای اخذ پروانه ساختمان می توان به آنها اشاره کرد، عبارت اند از:

• بهره‌مندی از تسهیلات بانکی،
• بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان،
• جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی
• استفاده از تجارب فنی و مهندسی است.

پروانه یا جواز ساختمان به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی ساختمان  را طبق چارچوبی مشخص شروع کرده و دنبال کند. انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها برای اطمینان از ایمنی صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان در نظر گرفته‌شده است.
در ادامه با شرکت معماری آرل در خصوص صدور جواز ساخت و مراحل اخذ پروانه ساختمان همراه باشید تا درباره زمان های لازم برای کسب جواز، انواع پروانه ساختمان، اطلاعات مراحل صدور پروانه ساختمان، زمان اعتبار جواز ساختمان اطلاعاتی  کسب کنید.

آیا همه پروژه‌های ساخت و ساز خانه و بازسازی به اخذ پروانه ساختمان نیاز دارند؟

خیر،  به صورت ساده می توان گفت در اغلب موارد، بازسازی، تعمیرات و تغییرات ساده می‌تواند توسط پیمانکاران حرفه‌ای یا خود صاحب‌ خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود. اما پروژه‌ای که شامل  تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به اخذ پروانه ساختمان و مجوز ساخت از شهرداری دارد. که برای تغییرات  معمولا پیمانکار پروژه فرآیند صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت را اداره  می کند و هزینه‌های جواز ساختمان را برآورد می‌کند. ولی اگر این کار را شخصا دنبال میکنید مراحل را بایستی از شهرداری منطقه درخواست و پیگیری نمایید.
نکته مهم این است که برای برخی از تغییرات ساخت و سازی  نیاز به تأییدیه متخصص ساخت و ساز دارید و اجازه انجام این موارد توسط مالک ممنوع است. الزامات و استانداردهای دریافت و اخذ پروانه ساختمان  و برای هر منطقه شهرداری به‌صورت جداگانه تدوین می‌شود. بنابراین برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقه  ملک مراجعه کنید.

انواع پروانه ساختمان و جواز ساخت

جهت اخذ پروانه ساختمانی اراضی بایر یا باغات، تخریب و نوسازی، تعویض مهندس، افزودن طبقات، تغییر نقشه،گسترش بنا، تغییرات و ... باید به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کرد. پروانه ساختمان اطلاعاتی از بنا و سازه‌های آن در اختیار مالک قرار می‌دهد که عبارت‌اند از:

• مساحت زیربنا
• تعداد طبقات
• کروکی زمین
• نام مهندس یا مهندسین ناظر
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات متقاضی صدور پروانه- مالک حقیقی یا حقوقی
• شماره پلاک ثبتی ملک
• تاریخ صدور پروانه

فراموش نکنید :
مهلت زمانی شروع عملیات و اعتبار پروانه معمولا در صفحه اول پروانه صادرشده نوشته می‌شود که در صورت لزوم قابل تمدید است.
اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان مرتبط است.

 مراحل صدور جواز ساخت و اخذ پروانه ساختمان:

جهت صدور پروانه و جواز ساختمان، توسط شهرداری دفترچه‌هایی با عنوان شناسنامه ساختمان در اختیار مالک قرارداده می شود که در آن صدور پروانه ساختمان، نداشتن خلافی و پایان کار قابل‌مشاهده است.
شناسنامه ساختمان اطلاعات زیادی از هویت ساختمان و جزئیات مربوط به ساختمان را شامل می‌شود. همچنین تاریخ صدور پروانه ساختمان و مشخصات زمین، محل احداث بنا، هویت مالکیت و نوع مالکیت ، مهندس ناظر، محاسبات و تأسیسات ، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، استفاده مسکونی یا تجاری بنا، میزان تراکم ساختمان، مشخصات طبقات ساختمان، وضعیت پارکینگ، اصلاحات و تغییرات ساخت، نحوه تمدید عوارض گوناگون همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، گواهی عدم خلاف و درنهایت گواهی اتمام کار ازجمله اطلاعاتی است که در شناسنامه ساختمان قابل‌مشاهده است. بنابراین برای گرفتن مجوزهای لازم و باید مراحل زیر به ترتیب طی شوند:

1-تشکیل پرونده:

اولین مرحله از مراحل صدور جواز ساخت و اخذ پروانه ساختمان تشکیل پرونده است که در این مرحله مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد، برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی  و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه داده و درخواست خود را کتباً در این مراکز ثبت می کند.

۲- دستور صدور بازدید جهت بررسی ملک:

بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند. بنابراین مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورت بنا را موردبررسی قرار دهد. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود.

۳- بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک:

در برخی از شهرهای بزرگ مانند شهر تهران طرح تفصیلی اجرا می‌شود. یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر به تفکیک مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌شده تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل نداشته باشد .

 ۴- دستور نقشه:

بعد از انجام سه  مرحله گفته شده  در بالا توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه ذکر می‌شود. بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده می‌شود.

۵- نقشه معماری:

 در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است؛ زیرا که حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه می‌شود.بعد از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شده تا بررسی شود. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه بوده و پس از اصلاح مجدداً نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده می‌شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.

۶- پرداخت عوارض شهرداری :

بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.

 ۷- تهیه مدارک پیش‌نویس:

بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس شخص مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند تا بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته شود.
 
درمجموع مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت‌اند از:

• برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک
• برگه سبز یا سهمیه ناظر
• قرارداد مالک و ناظر
• برگ تعهد رعایت اصلاحیه
• تأییدیه نما
• فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک
• چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله
• برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک

 ۸- چاپ پروانه:

بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک و پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ می‌شود.
توجه داشته باشید :
هر ساختمان با متراژ بالای ۳۰۰۰ مترمربع معمولاً نیاز به یک مجری طرح و چهار ناظر دارد که یکی از ناظرین به‌عنوان هماهنگ‌کننده انتخاب‌شده و گزارشات مراحل ساختمانی را به شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی تحویل می‌دهد.

جواز ساخت ساختمان تا چه مدت زمانی اعتبار دارد؟

بعد از دریافت جواز ساختمان، باید به زمان اعتبار آن توجه شود؛ زیرا پروانه ساختمان تنها تا ۲ سال اعتبار دارد. مالکان باید در مدت زمان معینی که معمولا ۴ سال است، پروژه‌های ساختمانی را به پایان برسانند؛ در غیر این‌ صورت با اخطار و عوارض تعویق مواجه می‌شوند.
شهرداری، فرصت معینی برای تمدید پروانه در نظر گرفته است، اما پس از پایان این دوره، تمدید امکان‌پذیر نیست و مالک باید مجددا مجوز ساخت دریافت کند. در این صورت، مبلغی از محاسبات پروانه جدید به‌عنوان هزینه تأخیری پرداخت می‌شود و می‌توان پروانه قبلی را در دوره‌ای سه‌ساله تمدید کرد.

بررسی مراحل اداری اخذ جواز ساخت

مراحل اداری جهت اخذ جواز ساخت یک پروژه ساختمانی، گام‌های مختلفی دارد.

• ابتدا، مرحله تهیه نقشه‌های معماری و آپلود فایل در سامانه شهرسازی انجام می‌شود.
• سپس، نقشه‌های معماری توسط کارشناسان مربوطه مورد بررسی و تایید قرار می‌گیرند و عوارض محاسبه و فیش آن‌ها چاپ و پرداخت می‌شود.
• در مرحله بعد، با انجام آزمایش مکانیک خاک، نقشه‌های فاز دوم (معماری، سازه، برق، مکانیک) تهیه می‌شود.
• سپس، نماها به کمیته داوری نما ارائه می‌شود و کلیه نقشه‌ها توسط سازمان نظام مهندسی و دفتر خدمات منطقه مورد بررسی و تایید قرار می‌گیرد.

مراحل اداری با تایید پیش‌نویس دفتر خدمات الکترونیک شهر، رئیس طرح تفصیلی، رئیس صدور پروانه، نظارت فنی، معاون شهرسازی و تایید شهردار ادامه می‌یابد. در پایان، با چاپ پروانه جواز ساخت، کلیه مدارک به‌همراه پروانه از دفتر خدمات الکترونیک شهر تحویل داده می‌شود. این مراحل اداری مهم، جهت شروع اجرای پروژه ساختمانی لازم است و هریک از گام‌ها نیازمند دقت و انجام صحیح هستند.

ضوابط تامین تعداد پارکینگ در این جواز به چه صورت است؟

یکی از مسائل حیاتی در فرآیند اخذ جواز ساخت، تامین پارکینگ است که به‌طور متقابل با تعداد واحدهای مسکونی، اداری و تجاری در یک پروژه مرتبط است. تعداد پارکینگ مورد نیاز، براساس متراژ و نوع کاربری هر واحد متفاوت است.

واحدهای مسکونی

برای واحدهای مسکونی، مقدار پارکینگ مورد نیاز بستگی به متراژ دارد. به‌طور‌کلی، برای واحدهای کمتر از 150 مترمربع یک پارکینگ، بین 150 تا 250 مترمربع دو پارکینگ و بالای 250 مترمربع سه پارکینگ درنظر گرفته می‌شود.

واحدهای تجاری

در کاربری‌های تجاری، اداری، خدماتی و ورزشی نیز میزان پارکینگ متفاوت است. به‌عنوان مثال، برای فضاهای تجاری تا 25 مترمربع یک پارکینگ، در کاربری‌های اداری تا 50 مترمربع یک پارکینگ، در کاربری‌های خدماتی تا 100 مترمربع یک پارکینگ و در کاربری‌های ورزشی تا 200 مترمربع نیز یک پارکینگ درنظر گرفته می‌شود.
تأمین پارکینگ مورد نیاز از جمله موارد حیاتی در برنامه‌ریزی و اجرای یک پروژه ساختمانی است که توجه به آن، هنگام اخذ جواز ساخت بسیار اهمیت دارد. رعایت دقیق مقررات شهرداری و تأمین پارکینگ، از مواردی است که به پیشرفت و توسعه‌ی شهرها کمک می‌کند و نقش به‌سزایی در ارتقای کیفیت زندگی شهروندان دارد.

مزایای اخذ پروانه ساختمان

اخذ پروانه ساختمان، یکی از مهم‌ترین مراحل در فرآیند ساخت‌وساز است که به‌عنوان یک مجوز رسمی از مراجع مربوطه، مزایای متعددی را برای صاحبان ساختمان فراهم می‌کند. این مزایا شامل موارد زیر است:

1. اطمینان از قانونی بودن عملیات

با دریافت پروانه ساختمان، اطمینان حاصل می‌شود که تمامی عملیات ساختمانی و ساخت‌وساز، به روش‌های قانونی و براساس ضوابط و قوانین فنی شهرداری و شهرسازی انجام شده است.

2. امکان دریافت تسهیلات بانکی

داشتن پروانه ساختمان به صاحبان آن، امکان می‌دهد تا به راحتی، تسهیلات بانکی برای انجام عملیات ساختمانی و ساخت‌وساز دریافت کنند؛ زیرا بانک‌ها اغلب این مورد را به‌عنوان یک شرط اساسی در نظر می‌گیرند.

3. بیمه‌ ساختمان و امنیت

با داشتن پروانه ساختمان، امکان بیمه‌گذاری سازه و تمامی عوامل اجرایی مانند مصالح، ماشین‌آلات و کارگران فراهم می‌شود که این امر، به امنیت بیشتری برای ساختمان و ساکنان آن می‌انجامد.

4. استفاده از ناظرین مجرب و مشاوره

با داشتن پروانه ساختمان، امکان استفاده از ناظرین مجرب و دریافت مشاوره‌های فنی و علمی در طول فرآیند ساخت‌وساز وجود دارد. این امر، سبب بهبود کیفیت و کاهش خطاهای محاسباتی می‌شود.

5. کاهش هزینه‌ها

به دلیل استفاده از تخصص مهندسین طراحی سازه و معماری و نیز رعایت استانداردهای فنی، هزینه‌ها و خطاهای محاسباتی در فرآیند ساختمانی کاهش می‌یابد. این موضوع، به موفقیت و سرعت بیشتر در اجرای پروژه‌های ساختمانی منجر می‌شود.
بنابراین، اخذ پروانه ساختمان یکی از موارد حیاتی است که هم برای صاحبان آن و هم برای جامعه به‌طور کلی اهمیت زیادی دارد و باعث اجرای فرآیند ساخت‌وساز به شکل قانونی، امن و بهینه می‌شود.

عوارض تطویل پروانه ساختمان

عوارض تطویل در مورد پروانه ساختمان، هزینه‌هایی هستند که شهرداری درصورت عدم رعایت مهلت‌ها و قوانین فنی در فرآیند ساخت‌وساز برای متقاضی درنظر می‌گیرد. اگر متقاضی در اتمام عملیات ساختمانی، تاخیر داشته باشد، شهرداری به‌عنوان جزئی از عوارض، عوارض تطویل را دریافت می‌کند.
میزان و مبلغ این عوارض، به عوامل مختلفی، از جمله متراژ زمین و بنا، میزان و مدت تاخیر در اتمام پروژه و مرحله کاری ساختمان بستگی دارد. این مقادیر، براساس سند و مدارک مربوطه تعیین و پرداخت می‌شوند و می‌توانند به‌عنوان جزئی از هزینه‌های نهایی پروژه درنظر گرفته شوند.
بنابراین، اهمیت و توجیه اقتصادی اتمام به موقع پروژه‌های ساختمانی، برای جلوگیری از پرداخت عوارض تطویل، بیشتر می‌شود و متقاضیان ساختمانی، باید تلاش کنند تا با رعایت مهلت‌ها و قوانین مربوطه، پروژه‌های خود را به‌موقع به‌اتمام برسانند.

مغایرت نقشه ساختمانی با ضوابط چه پیامدهایی را در پی دارد؟

برای صدور پروانه ساختمان، ابتدا نیاز به تایید نقشه‌های معماری است. اگر نقشه معماری با ضوابط شهرسازی مغایرت داشته باشد، کارشناس دفتر خدمات الکترونیک موظف به فهرست کردن تمام مغایرت‌ها در فرم “عدم تایید نقشه” می‌شود و باید این موارد را برای طراح ارسال کند.
بعد از چاپ دستور نقشه، طراح معماری می‌تواند به مواردی که در زیر لیست شده دسترسی داشته باشد. استفاده از ورژن پایین CAD، برای طراحی نقشه معماری، نکته و ترفند مهمی است که موجب جلوگیری از مشکلاتی مانند مرجوع شدن پرونده و افزایش هزینه پروانه ساخت می‌شود.

پس از رفع ایرادات احتمالی نقشه معماری، دفتر خدمات الکترونیک، تایید نقشه را انجام می‌دهد و پرونده برای اخذ پروانه ساخت، به بخش “عوارض صدور پروانه” ارجاع داده می‌شود. در این بخش، کارشناسان شهرداری، هزینه‌ها و عوارض مرتبط با صدور پروانه ساخت را محاسبه می‌کنند.
عوارض اعلام شده توسط دفتر خدمات، به مالک اعلام می‌شود و پس از پرداخت فیش عوارض، او باید با مراجعه به اداره درآمد هر منطقه، فیش عوارض شناسه‌دار را دریافت کند. ممکن است امکان پرداخت اقساطی عوارض نیز برای مالک فراهم شود.
پرداخت نقدی فیش عوارض، شامل تخفیفی از سوی شهرداری می‌شود. مرحله بعدی برای گرفتن پروانه ساختمان، مرحله وصول درآمد است که پس از پرداخت مالک، برگه‌ای به نام تاییدیه نقدی عوارض صدور پروانه به او داده می‌شود.

نکات مهم بعد از اخذ پروانه ساختمان:

• فراموش نکنید پروانه ساختمان تا ۲ سال از تاریخ صدور آن اعتبار دارد و مدت‌زمان لازم برای ساخت تمام پروژه‌های ساختمانی بر اساس متراژ آن‌ها اعلام‌شده و اگر مالک نتواند در این مدت ساخت و ساز را به اتمام برساند، بعد از اخطار اولیه مشمول عوارض تعویق خواهد شد.
• مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برحسب متراژ و تعداد طبقات در جدولی تعیین می‌گردد. به‌عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود ۴ سال در نظر گرفته می‌شود.
• ازآنجایی‌که شهرداری مهلتی کافی برای تمدید پروانه مجوز ساخت در نظر گرفته است، بعد از پایان این دوره تمدید پروانه ساختمان امکان‌پذیر نخواهد بود.
• بعد از گذشت مدت‌زمان مجاز برای ساخت ساختمان مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه‌ساله تمدید می‌کند.
• اگر در حین ساخت بنا به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند باید پرونده‌ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود و مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.

تحریریه معماری آرل