آشنایی با پهنه سکونت S و ضوابط ساخت و ساز
پهنه سکونت S به بخشهایی از شهر اطلاق میشود که کاربری غالب آن کار و فعالیت است و سکونت در آن نقشی محدود و تابع نظم عمومی این پهنه دارد. هدف از تعیین این پهنه، تفکیک فضاهای کار و فعالیت از سایر پهنهها، بهویژه پهنه سکونت، است تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیتهای اقتصادی نیز ممکن شود. این پهنه در محدودههایی با فعالیت متراکم و دسترسی ضعیف محدود شده و در مراکز جدید و مناطق مستعد توسعه شهری با دسترسی مناسب به معابر اصلی و خطوط مترو، گسترش یافته است.
پهنه S بر اساس زمینههای فعالیت به زیرپهنههای تجاری، خدماتی، اداری، صنعتی و یا ترکیبی از این فعالیتها در مقیاسهای محلی تا فراشهری تقسیم میشود. این پهنهبندی به منظور جلوگیری از تداخل نامناسب کاربریها و ارتقای کیفیت محیط شهری طراحی شده است. سکونت در این پهنه، با هدف حفظ سرزندگی شبانهروزی فضاها، عمدتاً به تثبیت و ساماندهی سکونت موجود در فضاهای سنتی (مانند بازار) و فضاهای مدرن (مانند مراکز شهری) معطوف است.
عرصههای فعالیت در شهر تهران با استفاده از محدودههای مستعد توسعه و تبدیل کاربریهای ناسازگار با محیط شهری (مانند کاربریهای نظامی، انبارهای متروکه و صنایع مزاحم) توسعه یافته و در بافتهای متراکم با دسترسی ضعیف، محدود شده است.
پهنه کلان فعالیت (S) شامل سه پهنه اصلی (S1, S2, S3) و هفت پهنه با کد دو رقمی است که عبارتند از: بازار (S11)، محورها و گسترههای تجاری، اداری و خدمات (S12)، گسترهها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S21)، گسترهها و مراکز تجاری، اداری و خدمات با غلبه فرهنگی (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی-تولیدی (S32) و خدمات صنعتی و فنی (S33). این پهنهها بر اساس مقیاس، نوع عملکرد و عوامل کالبدی مانند تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، به ۱۹ زیرپهنه با کد سه رقمی طبقهبندی شدهاند.
ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در پهنه فعالیت (S)
۱. ویژگیهای کالبدی و نحوه ساخت و ساز
ویژگیهای کالبدی شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی در جدول شماره (۲) این سند ارائه شده و لازمالاجرا است.
۲. عقبنشینی توده ساختمان در طبقه همکف
عقبنشینی توده ساختمان و تورفتگی در طبقه همکف به میزان حداقل ۳ متر، برای آزادسازی فضا جهت تردد و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیرپهنههای S1 و S2 الزامی است. فضای حاصل از این عقبنشینی تحت مالکیت صاحب ملک بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمیگردد، اما مالک مکلف است امکان استفاده عمومی از آن را فراهم سازد.
تبصره: در مواردی که عقبنشینی و تورفتگی به دلایل فنی به تشخیص شورای معماری منطقه امکانپذیر نباشد، صدور پروانه بدون عقبنشینی بلامانع است.
۳. محدودیتهای ایجاد پیلوت و ارتفاع طبقات تجاری
در برخی از زیرپهنههای فعالیت شامل S121, S122, S123, S211, S212 و S213، ایجاد پیلوت در جوار معبر اصلی ممنوع است. حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیمطبقه ۶/۴ متر و در زیرزمین، همکف و طبقه اول (بدون نیمطبقه) برای واحدهای تجاری حداکثر ۵/۵ متر مجاز است. احداث نیمطبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.
۴. تعریف عملکرد تجاری
عملکرد یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازهها و صنوف)، فروشگاههای بزرگ، پاساژها، دفاتر تجاری، شعب بانکها، بنگاهها و شرکتهایی است که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره میشوند.
تبصره: شهرداری تهران مکلف است عملکردهای مجاز به استقرار در کلیه زیرپهنههای استفاده از اراضی را ظرف مدت دو سال تعیین کند تا پس از تصویب در مراجع ذیصلاح، مبنای استقرار فعالیت در پهنهها شود.
۵. ضوابط مربوط به اندازه قطعه و عرض گذر
در تمامی زیرپهنههای فعالیت، اگر مساحت ملک به حد نصاب اندازه قطعه نرسد یا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقلهای پیشبینی شده در جدول شماره (۲) باشد، حداکثر تعداد طبقات مجاز یک طبقه با تراکم متناظر کاهش مییابد. اگر ملک هم از لحاظ اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر کمتر از حداقلها باشد، حداکثر تعداد طبقات ۲ طبقه با تراکم متناظر کاهش مییابد؛ مشروط بر اینکه پس از کاهش، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین در اراضی با وسعت ۳۰۰ مترمربع و بیشتر، کمتر از ۳ طبقه نباشد. در زیرپهنه S212، احداث بنا منوط به ارائه طرح توجیهی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.
تبصره ۱: در کلیه زیرپهنههای فعالیت (به استثنای S124)، اگر اندازه قطعه کمتر از ۳۰۰ مترمربع باشد، احداث صرفاً یک طبقه برای فعالیت با ۸۰ درصد سطح اشغال، پس از رعایت اصلاحی و با تأمین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات همجوار با تأیید شهرداری منطقه مجاز است. در هر حال عرض گذر نباید از ۶ متر کمتر باشد.
تبصره ۲: در زیرپهنه S121، برای قطعات با وسعت ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ مترمربع، حداکثر طبقات ۹ طبقه و حداکثر تراکم ۴۲۰ درصد با رعایت سایر ضوابط زیرپهنه مذکور است.
تبصره ۳: کاهش طبقات در زیرپهنههای S3 برای قطعات بین ۳۰۰ مترمربع تا حد نصاب مساحت، به گونهای اعمال میشود که تعداد طبقات دو طبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز باشد.
تبصره ۴: کاهش طبقات در زیرپهنههای S3 به گونهای اعمال میشود که تعداد طبقات از ۲ طبقه کمتر نباشد.
۶. طبقات تشویقی برای جلوگیری از تفکیک اراضی
در کلیه زیرپهنههای فعالیت (S1 و S2)، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی، در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات ۱۲ طبقه و بیشتر باشد، این امر منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج است.
۷. ضوابط احداث بناهای بلندمرتبه
احداث بناهای بلندمرتبه در زیرپهنههای S121, S125 و S211، با رعایت ضوابط جدول شماره (۲) و حفظ سیما و منظر شهری، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلندمرتبهسازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجیهی و نقشههای طرح اولیه و سهبعدی، پس از تأیید معاونت شهرسازی و معماری، بلامانع است.
تبصره: تا زمان تصویب ضوابط بلندمرتبهسازی، احداث بناهای بلندمرتبه (۱۲ طبقه و بیشتر) در سطح شهر تهران، به صورت موردی و صرفاً با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز است.
۸. الزامات زیرپهنه S222
در کلیه قطعات زیرپهنه S222، تهیه طرحهای موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و باز در حداقل ۵۰ درصد سطح زمین، الزامی است.
۹. احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت
در زیرپهنههای S321 و S322، احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمانپذیر، پانسیون، استراحتگاه کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعههای صنعتی، حداکثر در دو طبقه مجاز است.
تبصره: صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه (S) برای پلاکهایی که از قبل دارای پروانه یا پایانکار مسکونی بودهاند، در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.
۱۰. ضوابط بناهای بلندمرتبه در زیرپهنه S125
نوع بهرهبرداری، نحوه بارگذاری، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلندمرتبه در زیرپهنه S125 بر اساس ضوابط مصوب بلندمرتبهسازی در کمیسیون ماده پنج و با ارائه گزارش توجیهی به پیشنهاد شهرداری منطقه و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران بلامانع خواهد بود.
۱۱. ضوابط احداث بنا در پهنه صنعت (S31)
احداث بنا در قطعات تخصیص یافته به صنعت در پهنه S31، بر اساس طرح ویژه و پس از اخذ موافقتهای اصولی از دستگاههای ذیربط (وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل ۲۰ درصد فضای سبز و باز عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.
تبصره: در کلیه زیرپهنههای S12, S2 و S3، تخصیص ۲۰ درصد از عرصه هر پلاک به فضای سبز الزامی است.
۱۲. ارتفاع مجاز ساخت و ساز
ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیرپهنههای S312, S322 و S332 حداکثر ۱۰ متر و در زیرپهنههای S321 و S331 حداکثر ۱۲ متر است.
۱۳. الزامات طراحی شهری و طرح توجیهی سهبعدی
برای ساخت و ساز در کلیه پلاکهای واقع در زیرپهنههای S121, S125, S211 و S212، تدوین و تصویب دستورالعمل طراحی شهری توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است. همچنین تهیه «طرح توجیهی سهبعدی» برای پلاکهای با وسعت بیش از سه هزار مترمربع و فضاهای پیرامونی آن (حداقل در یک بلوک شهری)، با پیشنهاد اولیه شهرداری منطقه و تأیید نهایی معاونت شهرسازی و معماری الزامی است.
۱十四章. ضوابط جداره و فضای باز در قطعات شمالی
در کلیه زیرپهنههای فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی-غربی که توده ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر میباید از جداره نرم و شفاف (مانند دیوار کوتاه با نرده) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.
۱۵. ممنوعیت تفکیک اراضی در طرحهای موضعی
در کلیه زیرپهنههای فعالیت که دارای طرحهای موضعی هستند، تفکیک اراضی تا زمان تصویب طرح ویژه مربوطه ممنوع است. پس از آن نیز صرفاً در چارچوب ضوابط طرح مصوب انجام میشود. تا زمان تصویب این طرحها، صدور پروانه مسکونی طبق ضوابط خاصی مجاز خواهد بود.
۱۶. الزام تأمین پارکینگ
در کلیه زیرپهنههای فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تأمین کلیه پارکینگهای مورد نیاز است. صدور پروانه و گواهی پایانکار نیز منوط به تأمین پارکینگ در داخل یا خارج از ملک است.
۱۷. ساماندهی کاربریهای خدماتی و اداری
شهرداری تهران در فرآیند بازبینی طرح تفصیلی، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی عملکردهای خدماتی و اداری در زیرپهنههای S1 و S2 ظرف مدت یک سال است.
۱۸. نحوه محاسبه تعداد طبقات و تراکم
در تمامی زیرپهنههای فعالیت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره (۲)، از اولین طبقه فعالیت به بالا محاسبه میشود.
